	■　家づくりはじめました　　～土地探し～

	008　土地の評価をしてみると
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		探していた場所としては第一希望であったアパートの近所の土地ですが、その詳細を送られてきた用紙を見てチェックをしてみることにします。価格　　　　　　　　　○万円土地面積　　　　　　７８．８９坪土地権利　　　　　　所有権地目　　　　　　　　　宅地用途地域　　　　　　第一種低層住居専用地域建ぺい率　　　　　　４０％容積率　　　　　　　６０％接道状況　　　　　　北側４ｍ公道現況　　　　　　　　　古家屋有設備　　　　　　　　　電気・上下水道・都市ガス・側溝小学校区　　　　　　○小学校中学校区　　　　　　○中学校手数料　　　　　　　○円備考　　　　　　　　　建物解体後、更地にて引渡とあります。まず、土地の価格ですが、面積から坪単価を割り出してみると、これまで自分で歩き回って当たってきた土地の値段から、相場通り。予算の範囲内で、問題はありません。その他、004　住むとこ探し　土地探しに整理したチェック項目に沿って、確認してみることにします。チェック１　日当たり　風通りのよいところ　　　　　　　　　・・・　◎ チェック２　地盤がしっかりしているところ　　　　　　水はけのよいところ　　　　　　河川の氾濫の心配がないところ　　　　　　　　・・・　◎ チェック３　地形は平坦なところ　　　　　　斜面でも、穏やかな南斜面であるところ　　・・・　◎ チェック４　住環境が落ち着いたところ　　　　　　　　　　・・・　◎ 　　　　　　　子どもとお散歩していても、地域の方々とあいさつをかわしあう　　　　　　　ことが出来ていたので、いいところだと感じていました。チェック５　隣接地について　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・　○ 　　　　　　　空き家があり気になるが、その他は静かな住宅地であり満足度　　　　　　　高し。チェック６　広いにこしたことはない　　　　　　　　　　　　・・・　○ 　　　　　　　駐車スペースと、子どもを遊ばせられる庭ということを考えると、　　　　　　　１００坪がはじめからの希望だったのだが・・・。チェック７　道路、接道具合について　　　　　　　　　　　・・・　○ 　　　　　　　道路についてですが、006　道路の話でも書いたように、家を建　　　　　　　てる際、とても重要なチェックポイントになりますが、敷地の北側　　　　　　　に４ｍ道路があり、１３．８ｍの間口で接しているので、ぜんぜん　　　　　　　問題ありませんでした。　　　　　　　庭、駐車場を広く取り、日当たりをよくするには南面ならよかった　　　　　　　のですが、北側道路でした。　　　　　　　バイパス、国道といった幹線道路からほど近い場所なのですが、　　　　　　　通り抜け出来ない住宅街の道路の中にあり、交通量も少なく、静　　　　　　　かな場所で、子どもにとっても安心できるところです。　　　　　　　道路より土地がいくぶん低いので、造成のときに工夫をしておきた　　　　　　　いところです。チェック８　敷地の形状は長方形で　　　　　　　　　　　　　・・・　◎ チェック９　登記の状況は　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・　△ 　　　　　　　法務局に行って、登記簿を確認してきました。　　　　　　（１０００円で誰でも登記簿謄本をとることが出来ます。）　　　　　　　土地の権利、所有者の確認と、抵当権の設定は入っていないか　　　　　　　確認したところ、抵当権の設定がされていたので土地の購入の　　　　　　　際に、確実にはずせるか、不動産屋に問い合わせをし、所有権　　　　　　　の移転の際に抵当権設定をはずすという確認ができました。チェック１０　用途地域は、第１種低層住居専用地域　　・・・　◎ チェック１１　地目は、宅地チェック１２　法規制の状況　建ぺい率・容積率は　　・・・　○ 　　　　　　　建ぺい率、容積率は、どれだけの規模の建物が建てられるか、　　　　　　　という大きさを規定するものです。　　　　　　　建てたいと考えている大きさの家が建つかどうか、しっかり検討し　　　　　　　ておきたいところです。　　　　　　　建ぺい率４０％、容積率６０％というのは、第一種低層住居専用　　　　　　　地域のため厳しい規制になっています。　　　　　　　家の面積には、建築面積と延べ床面積の２種類があります。　　　　　　　建築面積は、家を建てるのに敷地をどのくらい使えるか、というこ　　　　　　　とです。　　　　　　　２階建て木造住宅なら、１階部分の面積となります。　　　　　　　述べ床面積は、各階の床面積の合計です。　　　　　　　建築面積は建ぺい率で、延べ床面積は容積率で、それぞれ制限　　　　　　　されています。　　　　　　　では、建築面積の出し方はというと、　　　　建ぺい率（％）　×　敷地面積（坪）　＝　建築面積（坪）　　　　　　　　４０％　　　　×　　７８．８９坪　　　＝　　３１．５６坪　　　　　　　となります。　　　　　　　一方、延べ床面積は、容積率(％)　×　敷地面積(坪)　－　建築面積(１階)　＝　２階最大面積(坪) 　　　６０％　　× 　　　７８．８９坪　－　　　　３１．５６坪　　＝　　　　１５．７８坪　　　　１階面積（坪）　　＋　　２階面積（坪）　　＝　　延べ床面積（坪）　　　　　３１．５６坪　　　　＋　　　１５．７８坪　　　　＝　　　　　４７．３３坪　　　　　　　となります。　　　　　　　家族４人で暮らすには、大きすぎず、小さすぎずのの家が出来そ　　　　　　　うですが、これ以上の建築物はつくれないので、倉庫などの収納　　　　　　　スペースを外につくることは出来ず、かなり工夫した間取りを考え　　　　　　　なければいけなくなりそうです。今回、出会った土地は、今まで見てきた土地の中で格段に条件がいい土地だということははっきりしましたが、ただ、悩んだのは土地の広さでした。これからの生活のことを考えると、１００坪、というのがはじめからの希望であり、今回はそれより２０坪近く狭い。また、規制の強いところということで、土地が狭い分だけ建てられる家の大きさも、はじめに考えていたよりも小さなものになってしまうのです。妻と相談し合い、それぞれの親にも相談にのってもらい、それから家を建ててもらうおじさんにも土地を見てもらい、相談にのってもらい、この土地に決めていいものか随分考えました。第一希望の地域であること。坪単価が希望の地域の相場にあっていたということ。約８０坪の値段が予算の上限であったこと。広い土地を求めるならば、希望地をあきらめて、もっと単価の安いところをさがさなければいけない、ということ。子どもが大きくなっていったときに、必要な部屋数が確保できるような家を建てておかなければいけないが、何とかつくれるだろうか、ということ。そういったことを考えに考えて、決断しました、買うことに！！家の建坪が狭い、ということは、間取りを工夫して住みやすい家をつくって解決していこうと思います。
		（２００６．１１．１５）